Transação homologada pela Justiça do Rio Grande do Sul congela processos de Transferência de Potencial Construtivo para grandes imóveis até a regulamentação do novo Plano Diretor da capital gaúcha.
Em 24 de julho, na Ação Civil Pública movida pelo Centro Comunitário de Desenvolvimento da Tristeza, Pedra Redonda, Vilas Conceição e Assunção, o Município de Porto Alegre assinou acordo para suspender a transferência de potencial construtivo de grandes imóveis, como clubes, para a indústria da construção civil até que dispositivos do novo Plano Diretor da Capital sejam regulamentados. Recentemente, por atos do Prefeito Municipal, grandes áreas de Porto Alegre ocupadas por clubes e outros imóveis foram incluidos em lista de inventário passando a gozar de proteção por serem considerados com valor cultural e histórico
A inclusão em listas de inventários de grandes áreas de clubes em Porto Alegre permite que tendo a propriedade de grandes áreas da cidade recebam pagamentos pelos índices construtivos que não utilizados para manutenção ou recuperação dos bens inventariados. De fato a inclusão de grandes áreas e a disponibilização destes índices no mercado imobiliário chegaria a baixar o valor dos índices construtivos que beneficiariam outros imóveis menores e com alto valor histórico-cultural, trazendo imensa dificuldade aos seus proprietários para obtenção de recursos para sua preservação.
O problema é que de fato a inclusão de grandes áreas e a disponibilização destes índices no mercado imobiliário proporcionará baixa no valor dos índices construtivos que poderiam beneficiar outros imóveis menores e com alto valor histórico-cultural e que seus proprietários tem dificuldade de manter.
O pedido
A petição inicial da Ação Civil Pública foi ajuizada pelo Centro Comunitário de Desenvolvimento da Tristeza, Pedra Redonda, Vilas Conceição e Assunção (CCD) contra o Município de Porto Alegre visa assegurar a proteção do patrimônio histórico e cultural. Historia que “a Transferência de Potencial Construtivo (TPC), regulada pela Lei Municipal nº 12.585/2019, foi concebida sob o princípio do “protetor-recebedor” para compensar financeiramente proprietários que preservam bens tombados ou inventariados. A intenção original do instrumento era permitir que famílias e herdeiros com poucos recursos vendessem a capacidade construtiva não utilizada de seus lotes para financiar obras de conservação e restauração.”
Entretanto, a entidade autora denuncia que a aplicação da lei e a revogação de restrições de escalonamento em 2022 passaram a permitir graves distorções e desvio de finalidade. A inicial cita que grandes clubes e entidades privadas detentoras de terrenos extensos — como a Sociedade Ginástica Porto Alegre (SOGIPA), o Grêmio Náutico União (GNU), o Clube Leopoldina Juvenil e o Hipódromo do Cristal (Jockey Club) — protocolaram pedidos para gerar volumes milionários de créditos de TPC com base na preservação de estruturas minúsculas, como um pórtico ou uma antiga casa de escoteiro.
O documento alega que a injeção maciça de cerca de 300.000 m² de índices por poucas instituições saturaria o mercado imobiliário por mais de uma década, derrubando o valor comercial dos títulos, prejudicando centenas de pequenos proprietários e reduzindo a arrecadação municipal destinada à habitação social.
O Mecanismo da TPC e a Defesa do Patrimônio Histórico
O litígio teve origem nas controvérsias em torno da Transferência de Potencial Construtivo (TPC) — instrumento de política urbana disciplinado historicamente pelas Leis Complementares Municipais nº 434/1999 e nº 646/2010 e regulado pela Lei nº 12.585/2019. O objetivo do mecanismo consiste em viabilizar a conservação e restauração de bens culturais tombados ou inventariados. Por meio da TPC, o proprietário de um imóvel preservado que não utiliza a capacidade edificável máxima permitida para o terreno ganha o direito de alienar esse saldo construtivo a terceiros. Os recursos financeiros obtidos na transação devem ser revertidos para o custeio da manutenção do bem de valor histórico, arquitetônico ou cultural.
O que será regulamentado
A petição inicial da Ação Civil Pública denunciou que a ausência de critérios normativos claros e a revogação de salvaguardas anteriores (como o antigo artigo 20 da Lei Municipal nº 12.585/2019) geraram distorções na concessão de Transferências de Potencial Construtivo (TPC). A autora sustentou que a emissão de créditos urbanísticos milionários sobre a área total de grandes matrículas — por causa da preservação de estruturas diminutas — exigia a edição de ato normativo para impor limites de proporcionalidade, limitação da área de cálculo e escalonamento no uso dos índices.
Com a aprovação do novo Plano Diretor Urbano Sustentável de Porto Alegre (Lei Complementar Municipal nº 1.075/2026), o mecanismo foi reestruturado sob a sigla TDC (Transferência do Direito de Construir), ficando pactuado que o Poder Executivo regulamentará expressamente os artigos 185, 186 e 188 para sanar as distorções apontadas na inicial:
- Artigo 185 (Hipóteses de geração e regras de escalonamento): O dispositivo define quais imóveis têm capacidade de gerar TDC (como bens tombados, preservados ou áreas ambientais). Necessitam de regulamentação específica:
- Critérios de escalonamento (§ 5º e § 6º): As regras e prazos para a liberação progressiva dos índices gerados por imóveis com área superior a 5.000 m² (limite de 25% ao ano do total concedido, em até 6 anos).
- Requisitos ambientais (§ 2º e § 7º): A forma de apresentação do compromisso de preservação, laudo técnico e enquadramento de bacias de retenção hídrica.
- Artigo 186 (Limites de recepção e conversão de estoque): Trata das regras de aplicação dos créditos no imóvel de destino. Exige regulamentação para:
- Trava de recepção (§ 1º e § 2º): A aplicação do limite máximo de 50% de potencial adicional vindo de bens inventariados ou tombados, exigindo que o restante seja adquirido por Outorga Onerosa (OODC), salvo em origens de até 600 m².
- Conversão de índices antigos (§ 3º): A unificação e conversão de estoques de TPCs e Solo Criado emitidos sob legislações anteriores (como a LC nº 434/1999) para o modelo atual.
- Artigo 188 (Regulamentação geral do instrumento): Determina expressamente que decreto do Poder Executivo disporá sobre a aplicação da TDC, os critérios técnicos para apuração e medição das áreas e imóveis geradores, as formas de alienação do potencial construtivo e os registros necessários para o controle do mercado.
A edição desse ato normativo é o requisito central para que os processos administrativos com área igual ou superior a 2.000 m² retomem sua tramitação e sejam analisados pelo Município
Redação do Jornalista João Batista Santafé Aguiar Assine o Canal do AgirAzul.com no WhatsApp – todas as notas publicadas aqui e algumas mais no seu celular. Link para contatos e envio de materiais para o AgirAzul
